Tiệm Của La và tranh chấp hợp đồng thuê

 Từ sự kiện Tiệm Của La đến Cơ sở pháp lý, tình huống thực tế, và rủi ro nếu không hủy hợp đồng thuê công chứng trước khi ký hợp đồng mua bán.

______________________________________

I. Cơ sở pháp lý

1. Bộ luật Dân sự 2015

- Điều 133: Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình (trong đó có bên thuê tài sản).

- Điều 502 và 503: Hợp đồng thuê tài sản có thể được công chứng và đăng ký, và có giá trị ràng buộc pháp lý.

- Điều 496: Người thuê được sử dụng tài sản thuê ổn định trong thời hạn hợp đồng, kể cả khi chủ sở hữu thay đổi (trừ khi có thỏa thuận khác).

2. Luật Nhà ở 2014 (nếu tài sản là nhà ở)

- Điều 121, 122: Hợp đồng thuê nhà phải công chứng/chứng thực nếu các bên có thỏa thuận.

- Điều 131: Nếu nhà đang cho thuê, bên mua phải tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê.

II. Tình huống thực tế thường gặp

Tình huống 1: Bên bán đã cho người khác thuê nhà và có công chứng hợp đồng thuê 5 năm. Bây giờ muốn bán.

Nếu không hủy hợp đồng thuê, người mua phải giữ nguyên người thuê và không được lấy lại nhà đến hết thời hạn thuê.

Nếu người mua cần dùng ngay (để ở, kinh doanh, xây dựng...), thì không thể.

Tình huống 2: Bên thuê có quyền ưu tiên mua (được ghi trong hợp đồng thuê).

Nếu bên bán không hỏi ý kiến bên thuê, bên thuê có thể khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng mua bán do vi phạm quyền ưu tiên.

III. Rủi ro khi không hủy hợp đồng thuê công chứng

Rủi ro

1. Người thuê tiếp tục sử dụng tài sản

Người mua không thể đòi lại nhà/đất nếu hợp đồng thuê còn hiệu lực.

2. Tranh chấp pháp lý

Bên thuê có thể kiện yêu cầu bồi thường nếu bị đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê trái luật.

3. Công chứng viên từ chối công chứng mua bán

Nếu phát hiện tài sản có hợp đồng thuê công chứng còn hiệu lực mà không xử lý rõ ràng.

4. Không thế chấp được tài sản

Ngân hàng từ chối nhận tài sản đang bị ràng buộc hợp đồng thuê để làm tài sản đảm bảo.

5. Giảm giá trị tài sản khi bán

Nhà đang cho thuê thường có giá bán thấp hơn so với nhà “trống, sử dụng ngay”.

IV. Cách xử lý đúng quy trình

Hai bên (chủ nhà và người thuê) lập Biên bản thanh lý hợp đồng thuê, có công chứng (nếu trước đó đã công chứng).

Đăng ký hủy hợp đồng thuê tại Văn phòng công chứng nơi đã công chứng hợp đồng thuê trước đó.

Sau khi tài sản không còn ràng buộc, mới tiến hành ký hợp đồng mua bán và công chứng.