Từ sự kiện Tiệm Của La đến Cơ sở pháp lý, tình huống thực tế, và rủi ro nếu không hủy hợp đồng thuê công chứng trước khi ký hợp đồng mua bán.
I. Cơ sở pháp lý1. Bộ luật Dân sự 2015
- Điều 133: Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình (trong đó có bên thuê tài sản).
- Điều 502 và 503: Hợp đồng thuê tài sản có thể được công chứng và đăng ký, và có giá trị ràng buộc pháp lý.
- Điều 496: Người thuê được sử dụng tài sản thuê ổn định trong thời hạn hợp đồng, kể cả khi chủ sở hữu thay đổi (trừ khi có thỏa thuận khác).
2. Luật Nhà ở 2014 (nếu tài sản là nhà ở)
- Điều 121, 122: Hợp đồng thuê nhà phải công chứng/chứng thực nếu các bên có thỏa thuận.
- Điều 131: Nếu nhà đang cho thuê, bên mua phải tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê.
II. Tình huống thực tế thường gặp
Tình huống 1: Bên bán đã cho người khác thuê nhà và có công chứng hợp đồng thuê 5 năm. Bây giờ muốn bán.Nếu không hủy hợp đồng thuê, người mua phải giữ nguyên người thuê và không được lấy lại nhà đến hết thời hạn thuê.
Nếu người mua cần dùng ngay (để ở, kinh doanh, xây dựng...), thì không thể.
Tình huống 2: Bên thuê có quyền ưu tiên mua (được ghi trong hợp đồng thuê).Nếu bên bán không hỏi ý kiến bên thuê, bên thuê có thể khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng mua bán do vi phạm quyền ưu tiên.
III. Rủi ro khi không hủy hợp đồng thuê công chứngRủi ro
1. Người thuê tiếp tục sử dụng tài sản
Người mua không thể đòi lại nhà/đất nếu hợp đồng thuê còn hiệu lực.
2. Tranh chấp pháp lý
Bên thuê có thể kiện yêu cầu bồi thường nếu bị đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê trái luật.
3. Công chứng viên từ chối công chứng mua bán
Nếu phát hiện tài sản có hợp đồng thuê công chứng còn hiệu lực mà không xử lý rõ ràng.
4. Không thế chấp được tài sản
Ngân hàng từ chối nhận tài sản đang bị ràng buộc hợp đồng thuê để làm tài sản đảm bảo.
5. Giảm giá trị tài sản khi bán
Nhà đang cho thuê thường có giá bán thấp hơn so với nhà “trống, sử dụng ngay”.
IV. Cách xử lý đúng quy trìnhHai bên (chủ nhà và người thuê) lập Biên bản thanh lý hợp đồng thuê, có công chứng (nếu trước đó đã công chứng).
Đăng ký hủy hợp đồng thuê tại Văn phòng công chứng nơi đã công chứng hợp đồng thuê trước đó.
Sau khi tài sản không còn ràng buộc, mới tiến hành ký hợp đồng mua bán và công chứng.
Nếu bên thuê không hủy HĐ công chứng thì việc mua bán nhà có được tiếp tục diễn ra không
Trả lờiXóaVẫn có thể mua bán được, nhưng sẽ gặp nhiều ràng buộc và rủi ro nếu hợp đồng thuê còn hiệu lực và được công chứng.
XóaDưới đây là phân tích chi tiết:
✅ 1. Về mặt pháp lý: KHÔNG CẤM mua bán
Pháp luật không cấm chủ sở hữu bán tài sản đang cho thuê. Tuy nhiên, theo Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 131 Luật Nhà ở 2014, thì:
✅ Người mua phải kế thừa hợp đồng thuê — nghĩa là không thể yêu cầu người thuê dọn đi, mà phải giữ nguyên quyền sử dụng tài sản cho người thuê cho đến khi hết hợp đồng.
✅ 2. Các tình huống có thể xảy ra
Tình huống Hệ quả
🔹 Người mua đồng ý tiếp tục hợp đồng thuê Có thể công chứng mua bán như bình thường. Nhưng người mua phải chờ hết thời hạn thuê mới sử dụng được nhà.
🔹 Người mua không đồng ý tài sản đang bị thuê Công chứng viên có thể từ chối hoặc yêu cầu ghi rõ ràng tình trạng này trong hợp đồng. Người mua nên cân nhắc kỹ.
🔹 Người thuê phản đối vì có quyền ưu tiên mua (ghi trong HĐ thuê) Có thể kiện yêu cầu tuyên hợp đồng mua bán vô hiệu do vi phạm quyền ưu tiên.
🔹 Không khai báo tình trạng cho thuê khi công chứng mua bán Có thể bị tranh chấp pháp lý sau này nếu bên thuê phát hiện và có bằng chứng.
✅ 3. Rủi ro cụ thể cho từng bên
🔸 Người mua:
Không thể sử dụng tài sản ngay.
Không được ngân hàng cho vay thế chấp tài sản (nếu có ràng buộc thuê).
Có thể bị bên thuê khiếu nại hoặc khởi kiện nếu có tranh chấp.
🔸 Người bán:
Khó đạt giá bán cao nếu tài sản đang bị cho thuê.
Có thể bị kiện bồi thường nếu vi phạm hợp đồng thuê.
✅ 4. Giải pháp:
Tốt nhất: Thỏa thuận với bên thuê hủy hợp đồng thuê trước khi ký mua bán (thanh lý, bồi thường nếu cần).
Nếu không thể:
Phải ghi rõ tình trạng “tài sản đang được cho thuê theo HĐ công chứng ngày...” trong hợp đồng mua bán.
Người mua ký nhận với hiểu biết đầy đủ về tình trạng này để tránh tranh chấp sau.
📌 Kết luận:
Không bắt buộc phải hủy hợp đồng thuê công chứng để mua bán nhà, nhưng nếu không hủy, người mua sẽ phải kế thừa nghĩa vụ của hợp đồng thuê, không thể sử dụng tài sản ngay, và có nguy cơ pháp lý nếu không minh bạch.